Categorieën

Plaatsbeschrijving

De plaatsbeschrijving is in de praktijk een schriftelijke vaststelling van de feitelijke situatie van een huurpand bij de aanvang van de huur. De huurder en verhuurder zijn verplicht om tegensprekelijk en voor gezamenlijke rekening een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen. Dat gebeurt het best tijdens de periode dat het pand onbewoond is, maar het kan ook nog tijdens de eerste maand van bewoning. Bij huurovereenkomsten van 1 jaar kan dit tot 15 dagen na de intrede.
Technisch gesproken is de plaatsbeschrijving de opname van het pand bij de aanvang van de huurovereenkomst. De plaatsvergelijking gebeurt bij het einde van de huurperiode en beschrijft de verschillen tussen beide momenten. Op basis van deze verschillen wordt de eventuele huurschade vastgesteld en indien mogeIijk ook becijferd, zodat het volledige huurdossier kan afgerond worden. In de praktijk wordt er ook gesproken over een “plaatsbeschrijving bij uittrede”.
De plaatsbeschrijving legt de toestand van het verhuurde pand vast bij de aanvang van de huur. De huurder dient het pand in dezelfde toestand op te leveren bij het einde van de huur, uitzondering gemaakt van normale sleet of overmacht. Het is dan ook de ideale basis om die vergelijking te maken en vermijdt heel wat discussies.
Vlaanderen, Brussel en Wallonië hebben elk een specifieke wetgeving rond huur en dus ook rond de plaatsbeschrijving. De basisprincipes zijn echter grotendeels gelijk.

Wat de plaatsbeschrijving bij het begin van de huur betreft, zijn dit de regels.

De plaatsbeschrijving bij intrede is verplicht. Dit betekent dat wanneer er geen geldige plaatsbeschrijving opgesteld wordt, het quasi onmogelijk wordt om huurschade aan te tonen bij het einde van de huurovereenkomst. Het rapport dient ook omstandig te zijn. Dit betekent dat het een woordelijke en gedetailleerde beschrijving en evaluatie moet zijn van alle ruimtes en elementen die verhuurd worden. Vage omschrijvingen als “het pand bevindt zich in goede staat van verhuur” hebben dus geen enkele waarde.
Daarnaast moet de opmaak tegensprekelijk gebeuren en dus ondertekend zijn door alle betrokken partijen. Idealiter zijn de huurder en de verhuurder of de door hun gemachtigde vertegenwoordiger dus aanwezig bij de opname. Meestal wordt bij de intrede ook een periode van 10 à 15 dagen voorzien waarin de huurder bijvoorbeeld niet opgemerkte gebreken nog kan melden. Deze dienen dan wel expliciet door de verhuurder aanvaard te worden.
De wetgeving bepaalt ook dat de plaatsbeschrijving voor gemeenschappelijke rekening gebeurt. Huurder en verhuurder betalen dus elk de helft. De plaatsbeschrijving dient ook geregistreerd te worden.

De plaatsbeschrijving bij uittrede is niet verplicht, maar kan geëist worden door huurder of verhuurder. In de praktijk is die natuurlijk quasi altijd nodig, zodat de huur op een correcte manier kan afgesloten worden.
Ja, de plaatsbeschrijving wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en dient ook geregistreerd te worden.
Een kwalitatieve plaatsbeschrijving is in ieders belang. Als alle details van het pand beschreven worden bij de aanvang van de huurperiode, kan objectief en snel vastgesteld worden of er bij het einde van de overeenkomst huurschade is. Zo worden heel wat discussies en problemen vermeden.
Als huurder heb je er belang bij dat reeds aanwezige schade of tekortkomingen duidelijk vermeld worden bij de intrede. Zoniet zal je niet kunnen aantonen dat die schade niet door jou werd veroorzaakt tijdens je huur.
De verhuurder wint ook bij een kwalitatieve plaatsbeschrijving, want die maakt de vergelijking tussen begin en einde van de huurperiode duidelijk en objectief. Als het in het slechtste geval tot een rechtzaak komt, zal de vrederechter altijd een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij intrede willen kunnen inkijken.
Er zijn geen wettelijk normen over wie een plaatsbeschrijving mag opstellen. Dit mag bv gebeuren door de huurder en de verhuurder zelf. Gezien het grote juridische belang van dit document, wordt dit echter beter overgelaten aan iemand met professionele ervaring terzake. Je kan dus beter een beroep doen op een expert. Deze expert is onafhankelijk van de betrokken partijen en respecteert dus ook de objectiviteit. Een professionele aanpak heeft zijn prijs, maar zijn waarde overstijgt moeiteloos de verliezen die er kunnen zijn als je plaatsbeschrijving niet goed is gebeurd. Zowel voor huurder al verhuurder.
Iedereen kent wel de opname bij het begin en het einde van de huurovereenkomst.
Daarnaast zijn er ook:
  • Initialisatie : er wordt een plaatsbeschrijving opgemaakt vóór het pand effectief verhuurd is. Deze kan dan bv resulteren in een aantal suggesties voor de eigenaar inzake woonconformiteit. Deze initialisatie vormt ook de basis van de plaatsbeschrijving bij intrede.
  • Check-up : vóór de plaatsvergelijking bij uittrede gebeurt soms een tussentijdse controle. De huurder kan dan bv aanbevelingen krijgen over een aantal kleine herstellingen die hij kan doen om het pand correct op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst.
  • Renovatie-check : wanneer er belangrijke wijzigingen gebeuren aan het pand, is het aangeraden om deze ook te laten beschrijven, bv wanneer de keuken of de badkamer vernieuwd wordt.
De CheckNet expert komt op afspraak langs. Hij gebruikt een gespecialiseerde tablet-app voor de opname. Bij een intredende plaatsbeschrijving worden alle ruimtes en elementen tot in detail bekeken, beschreven en geëvalueerd. Indien nodig worden vaststellingen genoteerd. Dit kan bv reeds bestaande schade zijn of een suggestie aan de eigenaar. Er worden steeds voldoende foto’s genomen en eventueel ook schetsen gemaakt.
Bij een plaatsvergelijking bij uittrede worden enkel de vaststellingen genoteerd en gedocumenteerd.
De gebruikte app stelt onze experten in staat om de volgende opname steeds te baseren op de voorgaande. Zo wordt de vergelijking handig en objectief en wordt er heel wat tijd gewonnen.
Indien alle partijen akkoord gaan met de beschrijving en de vaststellingen, kunnen ze ter plaatse op de tablet handtekenen en ontvangen ze meestal de dag zelf nog het uitgebreide rapport in PDF-formaat per mail. Ook als de rapporten niet gehandtekend werden, kan afdrukken uiteraard nog altijd.
Eerst wordt objectief bekeken welke vaststellingen als huurschade kunnen worden beschouwd en welke niet.
Onze experten beschikken over uitgebreide tabellen met de herstelkosten van courante huurschade en houden uiteraard ook rekening met de vetusteit. In veel gevallen kan er dus ter plaatse tot een akkoord worden gekomen.
Jazeker. Foto’s zijn op zich niet voldoende. Er dient immers een omstandige woordelijke beschrijving opgemaakt te worden. Zonder die beschrijving hebben foto’s in principe geen juridische waarde. Als aanvulling op zo’n beschrijving zijn ze zeker handig en maken ze bv een vergelijking veel objectiever en makkelijker.
In een plaatsbeschrijving bij intrede vind je alle details terug. In het geval van een uittrede worden standaard enkel de vaststellingen getoond. Een volledig gedetailleerd verslag kan uiteraard ook, zonder meerprijs. Bekijk hier een voorbeeld van een intrede- en uittrederapport.

Als je een verzoek tot aanpassing of aanvulling op je intrederapport wil doorgeven, gelieve dan onderstaande tips te volgen. Zo kunnen we je aanvraag het snelst verwerken.

1. Algemeen

Je opmerkingen zijn enkel te verwerken als je ze in een mail verstuurt naar addenda@checknet.be Als je eventuele foto’s in bijlage toevoegt, zorg er dan voor dat we die makkelijk kunnen linken aan de bijhorende opmerking (zie punt 4 Tips bij foto’s) Maak geen document in PDF-formaat met daarin je opmerkingen en foto’s verwerkt maar geef je opmerkingen door in tekst met een referentie naar foto en stuur de foto’s in de mail of als bijlage door.

2. Identificatie

  • Vermeld het nummer van het rapport. Dat heeft steeds de structuur “21-CHK-….”. Zo vinden we het meteen terug.
  • Vermeld je hoedanigheid: ben je huurder of verhuurder?

3. Tips voor verschillende soorten aanvullingen/aanpassingen

  • Bijkomende vaststelling
    Voorbeeld: je bent huurder en je stelt vast dat de kraan op de wastafel in het toilet op het gelijkvloers lekt en dat onze expert dat op het moment van de plaatsbeschrijving niet opgemerkt heeft.
    • Vermeld in welke ruimte je de vaststelling wil toevoegen en op welk element.
      • Let op: sommige ruimtes komen meermaals voor in een pand, bijvoorbeeld een toilet op het gelijkvloers en een op de eerste verdieping. Geef dan duidelijk aan over welke ruimte het gaat.
      • Let op: in sommige ruimtes komen bepaalde elementen meermaals voor, bv meerdere deuren, ramen, enz. Geef duidelijk aan over welk element het specifiek gaat.
    • Beschrijf je vaststelling zo precies mogelijk
    • Neem een of meer duidelijke foto’s (zie punt 4)
  • Beschrijving element
    Voorbeeld: je bent verhuurder en bij de koelkast staat dat er drie glazen legplaten zijn, maar je hebt er nu eentje extra geleverd aan de huurder.
    • Vermeld in welke ruimte en van welk element je een beschrijving wil toevoegen/wijzigen
      • Let op: sommige ruimtes komen meermaals voor in een pand, bijvoorbeeld een toilet op het gelijkvloers en een op de eerste verdieping. Geef dan duidelijk aan over welke ruimte het gaat. Gebruik daarvoor de benaming die in het rapport staat en specifieer indien nodig, of vermeld de pagina in het rapport
      • Let op: in sommige ruimtes komen bepaalde elementen meermaals voor, bv meerdere deuren, ramen, enz. Specifieer duidelijk over welk element het gaat.
    • Beschrijf de gewenste aanpassing zo precies mogelijk
    • Neem een of meer duidelijke foto’s (zie punt 4)
  • Bijkomend element
    Voorbeeld: je bent verhuurder en hebt een extra rookmelder geïnstalleerd, op de overloop. Of: een bepaald element werd niet beschreven door de expert.
    • Vermeld in welke ruimte je het bijkomende element wil laten toevoegen.
      Let op: sommige ruimtes komen meermaals voor in een pand, bijvoorbeeld een gang op het gelijkvloers en een op de eerste verdieping. Geef dan duidelijk aan over welke ruimte het gaat.
    • Beschrijf het extra element zo volledig mogelijk (bv merk, materiaal, aantal, afwerking,…)
    • Neem een of meer duidelijke foto’s (zie punt 4)
  • Meters
    • Extra meterstand
      Voorbeeld: tijdens het plaatsbezoek was de watermeter niet toegankelijk. Je hebt nu wel de meterstand kunnen noteren.
      • Vermeld over welk type meter het gaat (water, gas,…)
      • Vermeld het meternummer en indien aanwezig het EAN-nummer
      • Geef de exacte meterstand door en de datum waarop je die noteerde
      • Voeg een duidelijke foto van de meterstand toe (zie punt 4)
    • Correctie meterstand
      Voorbeeld : bij de opname werd een tikfout gemaakt in de meterstand, meternummer of EAN code
      • Vermeld over welk type meter het gaat (water, gas,…)
      • Vermeld het juiste meternummer, de correcte meterstand en de datum waarop je die noteerde
      • Voeg een duidelijke foto van het meternummer of de meterstand toe (zie punt 4) en de datum waarop je die noteerde
    • Correctie meter
      Voorbeeld : de meters waren niet duidelijk genummerd en onze expert heeft dus een meter van een ander appartement genoteerd in het rapport voor jouw kavel.
      • Vermeld over welk type meter het gaat (water, gas,…)
      • Vermeld het correcte meternummer en indien aanwezig het EAN-nummer
      • Geef de meterstand door en de datum waarop je die noteerde
      • Voeg een duidelijke foto van de meterstand toe (zie punt 3)
  • Sleutels
    • Extra sleutel
      Voorbeeld : bij de opname werd een tikfout gemaakt
      • Vermeld over welke sleutel het gaat (bv sleutel garage)
      • Vermeld over hoeveel extra sleutels het gaat
      • Voeg eventueel een foto van de extra sleutels toe
    • Correctie aantal sleutels
      Voorbeeld : bij de opname werd een tikfout gemaakt
      • Vermeld over welke sleutel het gaat (bv sleutel garage)
      • Vermeld over correcte aantal sleutels

4. Tips voor foto’s

  • Als je aanvraag over slechts 1 punt gaat, dan nemen we aan dat de foto’s die je meestuurt daarbij horen. Logisch.
  • Stuur je meerdere zaken door, zorg er dan voor dat we duidelijk kunnen zien welke foto’s bij welke opmerking horen
  • Geef je foto’s de naam van de vaststelling/beschrijving waar ze bij horen
  • Of verwijs in de beschrijving naar de benaming van de foto’s die erbij horen.
    Voorbeeld: Toilet gelijkvloers: kraan wastafel lekt (foto IMG_4521)
  • Gaat het om een vaststelling, zorg dan dat we de plaats van de vaststelling duidelijk kunnen zien op de foto.
Voorbeelden:
NIET OK: De plaats van de vijs op de muur is hier niet te achterhalen.
OK: Op deze foto is de plaats wel duidelijk te definiëren, want de deur staat als oriëntatiepunt mee op de foto.
NIET OK: De plaats van de verfvlek op de bakstenen muur is niet te achterhalen op deze foto.
OK: Op deze foto kunnen we de plaats van de verfvlek duidelijk zien, want de radiator staat mee op de foto.